Se ha producido un hundimiento, como nunca antes había sucedido, de la inversión hotelera en un ejercicio que estaba llamado a romper los registros de 2019.
El sector hotelero ha sufrido y sigue sufriendo con especial virulencia el impacto del coronavirus. El estado de alarma o las fuertes restricciones de movimientos, especialmente entre turistas extranjeros, han provocado un desplome de la ocupación y de los ingresos hoteleros de manera generalizada.
El covid-19 ha frenado 12.000 millones de euros en inversión inmobiliaria en España, una cifra que supone algo más del 1% del PIB, y el hotelero, junto al segmento comercial y sanitario, han sido los más castigados, con un desplome de la inversión de algo más del 70%.
El revés está siendo especialmente duro para el primero a pesar de que el arranque de año invitaba al optimismo. De hecho, la inversión hotelera en los primeros meses de 2020 estaba llamada a romper los registros de 2019, cuando se transaccionaron operaciones por 6.700 millones de euros, según datos del portal de subastas y ventas privadas ‘online’ addmeet.com, que en las próximas semanas lanzará un proceso de venta privada ‘online’ de un hotel de 260 habitaciones en la Costa Brava.
Dos de los mercados que se han visto sacudidos con más fuerza han sido los de Madrid y Barcelona que, tras un comienzo de año mucho más potente que el de 2019, apenas suman 80 millones de euros entre las dos en cuanto a volumen de inversión entre los meses de marzo y septiembre. De hecho, los tres primeros meses de 2020 fueron especialmente buenos para el sector hotelero.
Así, si en el primer trimestre de 2019 la inversión hotelera ascendió a 1.200 millones de euros, en los tres primeros meses de 2020, la cifra se situaba en 1.800 millones, es decir, un 50% más, lo que hacía presagiar que en este ejercicio se superarían los niveles de inversión registrados un año antes.
Sin embargo, la irrupción de un cisne negro llamado covid-19, ha hecho saltar por los aires las buenas previsiones de los expertos, que confiaban en que un mercado como el español, con 80 millones de turistas anuales, seguiría impulsando las operaciones en el sector.
Según datos del algoritmo de addmeet (DAO), que ofrece los datos del mercado en tiempo real, Madrid y Barcelona se han llevado la peor parte. Con más de 450 millones de euros invertidos en la Ciudad Condal (154 en el primer trimestre de 2019) y casi 350 millones en la capital (191 en el mismo periodo del año anterior), la inversión se ha desplomado desde marzo con apenas 45 y 36 millones de euros, respectivamente.
Un espectacular arranque de año que puede conseguir que la foto de cierre de 2020 no sea tan dramática, pero que pone de manifiesto hasta qué punto se ha paralizado el mercado inversor durante los meses más duros del confinamiento.
Aun así, como se puede apreciar en el gráfico superior, ha habido dos mercados que han experimentado un comportamiento, en cuanto a inversión, muy estable durante los primeros nueve meses del año. Se trata de Islas Baleares, donde incluso la inversión hotelera ha sido superior en el segundo y tercer trimestre respecto a los tres primeros meses del año, o Málaga, con cifras muy similares en los tres trimestres.
Los expertos confían en que el mercado de inversión recupere poco a poco la normalidad y aseguran que durante la recta final del año comenzaremos a ver operaciones en el mercado. “Afrontamos un trimestre en el que van a salir al mercado muchas operaciones hoteleras, de ‘sale & leaseback’ de operadores desinvirtiendo en inmuebles para ganar tesorería que mitigue las dificultades del momento y de propietarios que no están percibiendo las rentas pactadas y quieran deshacer posiciones”, explican desde addmeet.
Un mercado para oportunistas
“La clave estará en la estructura de contratos para afrontar la nueva realidad con soluciones que satisfagan a operadores e inversores, que no es sencillo”, aseguran. En este sentido, considera que “la digitalización acelerada que ha provocado la emergencia sanitaria ha provocado también que los que llevamos 10 años invirtiendo todos nuestros recursos en procesos de venta de edificios y solares íntegramente ‘online’ con máximo alcance a grandes inversores, trazabilidad asegurada y la maximización de valor para las partes que conlleva siempre una gestión más eficiente y directa de la información, podamos ofrecer un servicio único y a la vez muy necesario hoy en día para el mercado”.
Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación también anticipa movimientos en el sector durante los próximos meses. “Hay fondos tomando posiciones, buscando oportunidades y, al mismo tiempo hay hoteles que necesitan tesorería y liquidez”. El escenario perfecto, según este experto, para que se cierren operaciones entre quienes pretenden “aprovechar el mal momento y esperar la recuperación post covid”.
Desde hace algunos meses, son varios los fondos de inversión como Blackstone, Atom Hoteles, Portobello Capital, CBRE Global Investors, Elaia Investment o KKR que planean sobre el mercado de hotelero de las Islas Baleares, un mercado en el que las cadenas hoteleras —grandes, medianas y pequeñas—, estarían dispuestas a negociar a la baja los precios de venta de sus activos, tal y como informa la prensa local.
Por lo pronto, este es un proceso que ya han iniciado grandes cadenas hoteleras como Hotusa (Eurostars) que, tal y como adelantó en exclusiva El Confidencial, busca liquidez con la venta de sus hoteles en Lisboa, el Hotel Eurostars Parque de las Naciones y el Hotel EXE, ambos actualmente en construcción.
Fernández-Aceytuno recuerda cómo han sido los hoteles más expuestos al turismo extranjeros los que se han visto más afectados por la pandemia, mientras que entre los más beneficiados han sido los establecimientos ubicados en Asturias, Galicia o Cantabria, así como pequeñas pensiones o establecimientos de turismo rural. Respecto a la valoración de los activos hoteleros, el directivo de Sociedad de Tasación asegura que “el impacto está siendo muy diferente. La complejidad es tremenda. Depende de la localización del hotel, del número de habitaciones, los niveles de seguridad del mismo, y un largo etcétera. No obstante, las virtudes de la normativa ECO para las tasaciones del mercado hipotecario permiten analizar las cuentas de resultados de los últimos 30 años, de tal manera que un par de años malos no penalizan tanto a las valoraciones como otras realizadas ‘market to market”.
